Правильно платим налог за сдачу квартиры.

Большая часть россиян, не узаконивших свои доходы от найма жилья, делают это не из того, что хотят навредить налоговой, а, скорее, из-за незнания всех схем  её легализации. И какие налоги платятся. Сообщим о том, что таких форм исполнения налоговых обязательств, при сдаче квартиры в наем имеется несколько. 

К сожалению не все российские арендодатели сдающий жилье внаем знают, что  собственник обязан зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя или без такой регистрации выплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Или такого рода деятельность может быть признана незаконной и преследоваться в уголовном (статья 171 Уголовного кодекса РФ) или административном порядке (статья 14.1 Кодекса об административных правонарушениях). И к тому же из-за неуплаты налога от такой деятельности квалифицируется как налоговое преступление физического лица (статья 198 Уголовного кодекса РФ).

Итак, собственник жилья, который собирается сдавать свою квартиру за плату, обязан заключить договор аренды или найма. Если гражданин передает жилое помещение во владение и/или пользование юридическому лицу, то это считается договором аренды. Но, а если жилое помещение переходит во владение и использование физическому лицу, то такой документ называется договор найма.

Договор найма заключается в простой письменной форме и не требует обязательной государственной регистрации вне зависимости от срока. Отметим, что договор найма может быть заключен на срок не более 5 лет, или он будет считаться недействительным. А если взять  договор аренды, то этот договор подлежит обязательной государственной регистрации, если он заключен сроком более чем на 1 год. В общем же договор аренды может быть заключен на абсолютно любой срок.

Те граждане, которые не зарегистрированы в качестве индивидуальных предпринимателей и получавшие доход от аренды или найма, то они обязаны один раз в год отобразить его в налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и заплатить налог в 13% со всей суммы полученной от нанимателей в течение года.

Следует отметить, что если арендатором жилья выступает юридическое лицо, то именно это лицо, выплачивает арендную плату, и естественно, обязано по закону выступить налоговым агентом арендодателя и удержать из платы налог и уплатить его в бюджет по ставке 13%.

А если жильё, нанимает физическое лицо, выплата налогов ложится на плечи самого наймодателя.

Кроме подачи налоговой декларации по форме 3-НДФЛ, собственник, зарегистрировавшись в качестве ИП, может выбрать один из следующих вариантов уплаты налога:

1. Переход на упрощенную систему налогообложения (УСН) со ставкой 6% от общей суммы дохода, в которой расходы не учитываются. В этом случае налогооблагаемая база неизменна, сумма в размере 6% взимается со всех полученных по такому договору платежей.

2. Применение патентной системы налогообложения ИП, использующего УСН.

Если Вы хотите, законно сэкономить на налогах, то есть необходимость сделать правильный выбор вида налогообложения.

Итак, если собственник сдает жилье в течение одного года по фиксированной месячной ставке. То тогда размер годового налога для каждого варианта будет рассчитываться следующим образом:

1. Расчет для физического лица без ИП: месячная ставка х 12 месяцев х 13%;

2. Расчет для ИП по УСН со ставкой 6%: месячная ставка х 12 месяцев х 6% + 35 664,66 (сумма в рублях обязательных страховых взносов на 2013 год);

3. Расчет для ИП с патентом: стоимость патента + 50% от 35 664,66 (сумма в рублях обязательных страховых взносов на 2013 год).

Отметим, что стоимость патента в данном случае рассчитывается исходя из потенциально возможного к получению ИП годового дохода и ставки 6%. Напомним, что отдельно взятом регионе России законом установлен свой размер предполагаемого годового дохода от сдачи жилья в наем, и поэтому стоимость патента в разных регионах будет разная.

Рассчитав и сделав выводы о представленных выше расчетах, можно сделать вывод, что первый вариант (без ИП) подойдет для тех наймодателей, которые получают доход от сдачи в аренду жилья менее 42,5 тысячи рублей в месяц.

Второй вариант (ИП и УСН 6%) будет удобен и выгоден в том случае, если доход от аренды колеблется от 42,5 до 58,6 тысячи рублей. Ну а если доходы от сдачи жилья превышают 58,6 тысячи, то целесообразнее выбрать ИП на основе патента.

Важно обратить внимание на то, что индивидуальный предприниматель, планирующий приобрести патент на аренду (наем), должен быть убежден в стабильной ставке ежемесячных платежей, а также в том, что договор в течении календарного года не будет расторгнут или прекращен, так как оплаченный патент возврату не подлежит.

Итак, отметим ещё одну важную часть, во избежание недоразумений с законом собственнику, планирующему сдавать жилье, лучше зарегистрировать свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, перейдя на упрощенную систему налогообложения (УСН). Для этого необходимо собрать и предоставить в налоговую инспекцию ряд документов: заявление о государственной регистрации ИП установленного образца по форме Р21001, подлежащее обязательному нотариальному заверению; копию ИНН и копию паспорта с пропиской на одном листе; квитанцию об оплате госпошлины в размере 800 рублей; заявление о переходе на УСН; для иностранных граждан – копию разрешения на временное проживание или вида на жительство.

В заявлении обязательно указывайте данные заявителя и сведения о выбранном им перечне видов деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 346.46 Налогового кодекса, изменения в который вступили в силу с 1 декабря 2012 года, постановка на учет индивидуального предпринимателя в качестве налогоплательщика, применяющего патентную систему налогообложения, осуществляется налоговым органом, в который он обратился с заявлением на получение патента. Постановка на учет производится в течение пяти дней со дня его получения.

1. Если патент получается на срок до шести месяцев, то его оплата производится в размере полной суммы налога в срок не позднее 25 календарных дней после начала действия патента.
2. Если патент получается на срок от шести месяцев до года, то налоговый патент возможно оплатить двумя этапами: 1/3 от стоимости оплачивается при оформлении патента, в течение 25 календарных дней после начала осуществления предпринимательской деятельности. Оставшуюся сумму в размере 2/3 стоимости оплачивают не позднее 25-дневного срока по истечении периода, на который выдан патент.

При выборе формы налогообложения на основе патента ИП собственник освобождается от уплаты налога 3-НДФЛ в размере 13% от дохода с аренды или найма, а так же от налога на имущество.